00:00:00: Herzlich willkommen beim Smart Hotel Key Podcast.

00:00:04: Von den besten Lernen, Akzente setzen und in die Umsetzung kommen – smart hotel key!

00:00:09: Und du hast immer den richtigen Schlüssel.

00:00:30: Beim Alpine Hospitality Summit treffen sich führende Köpfe aus Hotellerie, Immobilien und Tourismus.

00:00:37: Keynotes

00:00:37: die inspirieren,

00:00:38: Panels die herausfordern Gespräche die bewegen Und schon am Vortag!

00:00:45: Hospitality

00:00:45: meets longevity.

00:00:47: Ein eigenes Symposium am sechsten Mai ebenfalls in Kitzbühnen.

00:00:51: Gesundheit Prävention Langlebigkeit und was das für die Hotellerie bedeutet.

00:00:56: Sei dabei, wenn sich die Branche neu definiert!

00:00:59: Am siebten Mai

00:01:00: in Kitzbühl.

00:01:01: Jetzt anmelden unter tourismusberatung.prodinger.at.

00:01:06: Wir sehen uns in Kitsbühlen.

00:01:08: Hallo und herzlich willkommen bei smart hotelki Deinen Podcast für erfolgreiches Hotelmanagement.

00:01:14: Mein Name ist Marco Riederhaund.

00:01:15: ich freue mich sehr erst durch diese Woche wieder mit Dabei best.

00:01:19: Ja und heute geht's einmal wieder um die Situation zwischen Betreiber und Eigentümer, es geht um den Pachtvertrag Und Anlass für die heutige Podcastfolge ist ein Fachbeitrag meines lieben Kollegen Florian Kirchner.

00:01:34: der hat nämlich kürzlich einen Aspekt aufgegriffen der in der Praxis oft viel zu wenig Beachtung findet, nämlich die indexbasierte Wertsicherung von Hotelbachtverträgen.

00:01:46: Was das genau ist, worum es da geht und warum es absolut Sinn macht ein bisschen einen Augenmerk darauf zu werfen – das wollen wir heute beleuchten!

00:01:57: Ja gerade in einer Phase in der viele Projekte unter hohem wirtschaftlichen Druck stehen und Investoren sehr genau auf die Renditen achten, dann lohnt sich auch ein genauerer Blick auf dieses angesprochene Detail in den Pachtverträgen.

00:02:13: Denn was auf dem ersten Blick wie eine technische Vertragsklausel wirkt, da entwickelt sich über die Laufzeit zu einem entscheidenden wirtschaftlichen Faktor.

00:02:22: Vielleicht kurz zur Einordnung noch einmal für alle, die nicht ganz so im Thema Pacht-Vertrag drinnen sind oder auch die Unterschiede zum Management-Vortrag kennenlernen wollen ich habe hier im Podcast bereits In der Folge zweiundfünfzig haben wir die Grundsätze des Pachtvertrags in der Hotellerie erklärt und haben in der Folge zweihundertzehn auch die Differenzierung zum Management-Vertrag erklärt.

00:02:46: Wo sind die unterschiedliche Vorteile, Nachteile?

00:02:48: Was ist gängiger?

00:02:48: was ist wo üblich?

00:02:50: wenn du ein bisschen mehr Hintergrundwissen dazu haben willst hör doch gerne noch mal rein.

00:02:54: smarthotelgefolge zweiund fünfzig Der Pacht Vertrag in der hotellerie Smart Hotel Key.

00:03:00: Folge zweihundertzehnt der Managementvertrag in der Hotellerie.

00:03:04: Beide Folgen verlink ich dir natürlich gerne auch noch im Blogbeitrag.

00:03:10: Ja, das Pachtmodell ist nach wie vor weiterhin Auch wenn es sich langsam ändert und international getrieben.

00:03:19: Managementverträge In den Vordergrund rücken bei uns immer noch Der Regelfall bei Hotellimmobilien.

00:03:25: Der Betreiber führt das Hotel eigenständig, trägt das operative Risiko und zahlt im Gegenzug dazu eine vereinbarte Pacht an den Eigentümer!

00:03:34: Und bei der Auswahl?

00:03:35: Des Betreibers stehen üblicherweise folgende Fragen im Mittelpunkt.

00:03:39: Passt die Marke zur Positionierung, ist das Konzept schlüssig?

00:03:42: Wie hoch ist die angebotene Part?

00:03:44: Wie bonitätstark ist der Betreiber?

00:03:46: oder auch gibt es belastbare Referenzen?

00:03:48: wie ist der Track record des Betreibens des Pechters?

00:03:52: und diese Punkte sind zweifellos zentral und wichtig aber gleichzeitig wird ein Aspekt oft zu wenig hinterfragt nämlich wie entwickelt sich diese angebotene Pacht über einen Zeitraum der nächsten fünfzehn, zwanzig Jahre tatsächlich.

00:04:08: Und da kommt ein Punkt ins Spiel, der tatsächlich ein stiller Rendite, Treiber oder auch Bremser sein kann – nämlich die Indexierung!

00:04:18: Die Indexierung regelt ob und wie die Pacht an die Inflation angepasst wird.

00:04:24: Meist auf Basis des Verbraucherpreisindexes, also des VPs Was jetzt zwar technisch klingt, aber wirtschaftlich eben hochrelevant ist.

00:04:33: Denn bei Laufzeiten von fifteen, zwanzig oder fünfundzwanzig Jahren entscheidet nicht nur die Ausgangsbacht sondern vor allem deren Entwicklung über die tatsächliche Rendite.

00:04:44: und zwei Stellhebel sind dabei entscheidend nämlich einerseits der Zeitpunkt des Staates der Indexierung da gibt es nämlich ganz große Unterschiede und auch die Höhe der Durchsetzung, z. B. das ist ein seventy-fünf oder hundertprozentes VBs.

00:05:00: In der Praxis begegnen einem hier vor allem drei Motellen.

00:05:04: Wir sehen es immer wieder in unseren Verträgen, die angeboten werden wenn wir Betreiber suchen machen.

00:05:12: Das ist erstens einmal die Indexierung ab Vertragsunterzeichnung.

00:05:16: Das ist auch die konsequenteste Variante.

00:05:19: Die Pacht wird quasi vom Beginn an valorisiert, noch bevor das Hotel überhaupt eröffnet.

00:05:25: Die Auswirkung ist natürlich eine maximale Sicherung gegen die Inflation und das ist auch der stärkste langfristige Effekt.

00:05:32: Dann haben wir natürlich ganz oft die Indexierung ab Beöffnung, dass heißt die Anpassung startet mit Betriebsbegingen.

00:05:40: Da ist natürlich ein gewisser Schutz gegeben, aber die ersten Jahre, vor allem wenn das noch ein Entwicklungsprojekt ist, bleiben dann unberücksichtigt.

00:05:47: Und dann haben wir noch die dritte Variante, die Indexierung erst nach einer Anlaufphase.

00:05:53: Häufig wird vereinbart, dass ihm die ersten zwei bis drei Jahre indexfrei bleiben um den Betreiber Luft zu geben.

00:06:00: Das ist natürlich kurzfristig sinnvoll für den Betrieb, aber langfristig ein klarer Nachteil für den Eigentümer.

00:06:07: Und zusätzlich dazu kommt eben die Frage der Durchsetzung.

00:06:11: Gibt es eine vollständige Inflationsanpassung, also ein hundertprozentes VBs oder gibt es eine abgeschwächte Anpassung zu Gunsten des Betreibers beispielsweise nur seventy-fünf Prozent des VB's?

00:06:23: Die Unterschiede sind mitunter erheblich und der Florian hat ja auch eine Modellrechnung gemacht wie sich unterschiedliche Modelle von einer Ausgangspacht damit es ein bisschen leichter wird zum Rechnen oder zur Veranschaulichung auch von bei tausend Euro pro Zimmer pro Monat entwickeln und hat das gegenübergestellt.

00:06:43: Beginnt die Wertsicherung bereits bei Vertragsunterzeichnung, dann liegt die Pacht nach zwanzig Jahren eben deutlich höher als beim späteren Staat und gleichzeitig führt eine vollständige Indexierung hundertprozent langfristig zu wesentlich höheren Einnahmen also in der Durchsetzung von seventy-fünf Prozent des Vorbes.

00:07:01: Das klingt da mal logisch Aber es klingt jetzt auch nicht weiß Gott wie viel, weil wenn wir zur Inflation haben von drei, vier vielleicht einmal fünf Prozent ob jetzt dann hundert oder seventy-fünf Prozent VB weitergegeben werden kann ja nicht den großen Unterschied machen.

00:07:15: Vielleicht ist das ein erster Impuls.

00:07:17: Konkret reicht aber die monatliche Pacht nach zwanzig Jahren, wenn man jetzt den Zeitpunkt der Indexierung und die Höhe der Indexierungen berücksichtigt und das so entspricht einer Steigerung, einer Range der Steigerungen von siebenunddreißig bis vierundsechzig Prozent gegenüber dem Ausgangswert in der Modellrechnung.

00:07:43: Diese Tabelle um die unterschiedlichste Entwicklungen und Szenarien, die hat der Flore noch in einer Grafik super aufbereitet.

00:07:50: Die kommt natürlich im Blogbeitrag dazu und die könnt ihr euch dann gerne anschauen.

00:07:56: Noch deutlicher wird das Ganze bei der Gesamtbetrachtung, weil es ist ja vielleicht nicht nur relevant ob die Pacht für ein Zimmer dann höher ist als in einer anderen Szenare sondern wie viel ich kumuliert betrachtet mit dieser Pacht verdiene.

00:08:11: Und dazu hat er eine zweite Modellrechnung gemacht.

00:08:13: bei einem Beispiel Hotel mit hundert Zimmern auch wieder die zwanzig Jahre betrichtet und im Schwächsten dieses Szenarien Er wirtschaftet man dann mit neunundzwanzig Millionen Euro und im stärksten thirty- vier Millionen Euro.

00:08:26: Das heißt, ein Hotel mit hundert Zimmern hat allein durch die zwei Regelungen –fünfundsiebzig oder hundert Prozent FOPI Abdeckung– und Staat der Indexierung Vertragsunterzeichnung, Eröffnung nach einer gewissen Anlaufphase über zwanzig Jahre betrachtet einen Unterschied von fünf Millionen.

00:08:54: Das ist eine riesige Differenz, die natürlich ein Projekt rentabel oder eben nicht so rentabel machen kann.

00:09:03: Und das ohne Änderung am Betrieb, ohne zusätzliches Risiko sondern ausschließlich durch die Vertragsgestaltung.

00:09:08: allein aufgrund unterschiedlicher Indexregelungen bei gleicher Ausgangspart und die Unterschiede zwischen den Szenarien, die wären auch noch nicht sofort großartig sichtbar, sondern die sieht man und das ist sehr schön auch in den Grafen dargestellt.

00:09:25: Zwischen den Jahren elf um zwanzig sieht man das ganz besonders weil sich eben die Indexierung über die Zeit kumuliert und doch der Zinses-Zinseffekt dann irgendwann zum Tragen kommt.

00:09:37: Das ist durchaus massiv und so plakativ dargestellt ist das schon ein riesen Thema.

00:09:42: Und da sollte man sich unbedingt ganz genau anschauen, was hier angeboten wird.

00:09:47: Weil in der Praxis liegt der Fokus verständlicherweise auf kurzfristig greifbaren Themen wie der Höhe der Einstiegspacht, den Sicherheiten und der Betreiberqualität.

00:09:57: die Wertsicherung wirkt dagegen etwas abstrakt und langfristig, weshalb sie in Verhandlungen oft eher mitläuft anstatt aktiv gestaltet zu werden.

00:10:06: Ein typischer Effekt daraus ist dass ein Betreiber eine leicht höhere Einstiegsbacht anbietet diese ja doch mit einer schwächeren Indexierung kombiniert.

00:10:14: Das erscheint kurzfristig natürlich attraktiver, langfristiger kann das aber deutlich teurer werden.

00:10:21: Für Eigentümer und Entwickler ergeben sich daraus eine klare Konsequenz.

00:10:26: Die Qualität eines Pachtortrags entscheidet sich nicht nur im ersten Jahr, sondern über die gesamte Laufzeit.

00:10:32: Und das sollte man sich immer auch ein bisschen plakativ anschauen.

00:10:36: Das heißt konkret bedeutet das Angebote müssen immer über die Laufzeit gerechnet werden – nicht nur in Stadion.

00:10:43: Und die Indexierung ist ein strategischer Verhandlungspunkt und kein Nebenthema.

00:10:47: Die Kombinationen aus Einstiegspacht und Wertsicherung müssen eben ganzheitlich bewertet werden.

00:10:53: Gerade in der aktuellen Marktsituation, in der die Maschen unter Druck stehen und Finanzierungen anspruchsvoller werden, da gewinnt dieser Hebel zusätzlich an Bedeutung!

00:11:04: Ja, kurzes Fazit zur Wertsicherung im Pachtvertrag.

00:11:08: Die indexbasierte Wertsicherung ist bitte kein Detail im Kleingedruckten sondern ein zentraler wirtschaftlicher Treiber.

00:11:15: Zeitpunkt und Höhe der Indexierung können über die Laufzeit eines Hotelprojekts mehrere Millionen Euro Unterschiede ausmachen Und wer diesen Faktor bei der Betreiberauswahl nichts aber bewertet, der trifft unter Umständen eine Entscheidung, die sich erst viele Jahre später dann aber umso deutlicher bemerkbar machen kann.

00:11:35: Den kompletten Artikel rund um die Wertsicherung im Pachtvertrag, auch den verlinke ich dir natürlich im Blog genauso wie die zwei angesprochenen Folgen rund um den Pacht und den Management Vertrag.

00:11:48: Ich finde das eine ganz wichtige und spannende Thematik und schaut euch die Grafen an.

00:11:55: es wird sehr leicht und sehr klar deutlich was kleine Unterschiede in der Indexierung ausmachen können.

00:12:05: Wie siehst du das?

00:12:06: Hast du dich mit dem Thema Wertsicherung im Pachtvertrag schon auseinandergesetzt.

00:12:13: Freue mich hier, deine Erfahrungen noch zu hören.

00:12:17: dazu!

00:12:17: Wenn Du Fragen hast melde ich sehr gerne und natürlich wenn Du es noch nicht getan hast bitte abonnieren den Podcast.

00:12:22: bewert denen.

00:12:23: das wäre eine große Unterstützung.

00:12:25: Wenn der Beitrag die heutige Folge für jemanden in deinem bekannten Kreis interessant ist dann teil Sie doch gerne weiter.

00:12:33: und natürlich das Wichtigste Hör nächste Woche wieder rein.

00:12:36: In diesem Sinne, alles Liebe!

00:12:37: Schönen Tag noch.

00:12:38: Ciao ciao.