00:00:00: Herzlich willkommen beim Smart Hotel Key Podcast.

00:00:04: Von den besten Lernen, Akzente setzen und in die Umsetzung kommen – smart hotel key!

00:00:09: Und du hast immer den richtigen Schlüssel dabei bist.

00:00:25: Ja und heute geht es mal wieder um ein Thema rund um Investitionen, Finanzierung und Rentabilität und wir wollen auch gleich rein starten mit einem symbolischen Bild damit das besser dargestellt ist Infinity Pulse vor allem am Dach.

00:00:45: die gelten vielerorts als Symbol für Exklusivität moderne für Lifestyle erfolgreiche Hotelinvestitionen, Wasser mit Blick auf die Berge spektakuläre Sonnenuntergänge und tausendfach geteilte Bilder auf Social Media.

00:01:05: Die vermitteln den Eindruck dass ein Rooftop Pool bei nahe automatisch für höhere Preise und mehr Nachfrage sorgt.

00:01:15: So weit so gut!

00:01:16: Doch was steckt wirklich dahinter?

00:01:18: Vor allem betriebswirtschaftlich?

00:01:20: Das wollen wir uns im aktuellen Beitrag anschauen und den Anstoß dazu, den lieferte Thomas Reisenzahn mit seinem absolut lesenswertem Beitrag Dachschaden der Mythos vom Pool am Tach im TP-Block.

00:01:34: Darin zeigt er anhand konkreter Zahlen auf welche Investitions- und Betriebskosten hinter einem Ruftop-Pool stehen und welche wirtschaftlichen Herausforderungen damit verbunden sind – dem Beitrag verlink ich dir natürlich auch im Blog!

00:01:49: Wenn dich das interessiert, dann liest doch rein.

00:01:52: Und ich möchte diesen Gedanken aufnehmen aber noch einen Schritt weiterführen weil in der Praxis zeigt sich immer wieder dass es bei einer Frage nach einem Ruftop-Pool eigentlich um ein viel grundlegendes Thema geht.

00:02:07: Weil wie trifft man heute die richtige Investitionsentscheidung?

00:02:13: Gerade bei Betriebsübernahmen oder auch bei größeren Modernisierungsprojekten hört man häufig aussagen, wie wir brauchen einen Pool.

00:02:21: Klammer auf ein anderes wichtiges Investitionsheilheit.

00:02:25: die eigentliche Frage müsste aber lauten welche Investitionen stärken unsere Positionierung nachhaltig und verbessern gleichzeitig unsere Ertragskraft?

00:02:37: Ein Infinity-Pool kann beispielsweise durchaus Teil einer erfolgreichen Strategie sein er ersetzt diese aber nicht.

00:02:43: Gäste buchen nicht wegen eines einzelnen Ausstattungsmerkmal.

00:02:47: Sie entscheiden sich für ein stimmiges Gesamterlebnis, eine klare Positionierung und ein überzeugendes Preisleistungsverhältnis.

00:02:54: Und gerade in der Alpinenhotellerie ist stark zu beobachten dass einzelne Investitionen immer häufiger zum vermeintlichen Heilsbringer werden sollen.

00:03:04: Ein spektakulärer Blickfang allein macht aber noch kein erfolgreiches Hotel!

00:03:13: Um bei diesem Beispiel zu bleiben, der kostet abhängig von Größe, Statik und technischer Ausführung schneller mal zwischen zwei und vier Millionen Euro.

00:03:21: Und damit endet die Rechnung aber noch nicht.

00:03:24: Weil neben den Investitionskosten fallen laufende Aufwendungen für Energie, Wartung, Wasseraufbereitung, Reinigung Personal und Instandhaltung an.

00:03:33: Und gleichzeitig müssten aber bei Fremdfinanzierung natürlich Tilgungen und Zinsen dauerhaft erwirtschaftet werden!

00:03:42: Gerade in Zeiten steigender Baukosten, höherer Finanzierungskosten und wirtschaftlicher Unsicherheit reicht es daher schon lange nicht mehr aus sich ausschließlich auf die Attraktivität der Investition zu konzentrieren.

00:03:54: Die entscheidende Frage lautet welchen zusätzlichen Ergebnisbeitrag muss diese Investition tatsächlich erwirtschaften?

00:04:02: In der Smart Hotelgefolge habe ich unter dem Titel Hotelinvestitionen mit Weitblick einmal einige Aspekte angeführt, die diese Überlegungen untermauern.

00:04:17: Verlinke ich die auch im Blog, höre gerne rein wenn dich das interessiert.

00:04:22: und auch Banken beurteilen Hotelprojekte heute deutlich kritischer als noch vor einigen Jahren.

00:04:27: Sie interessieren sich auch schon längst nicht mehr nur für die Investitionssumme oder die Qualität des Konzepts.

00:04:35: Im Mittelpunkt stehen viele mehr Fragen, wie ist der Kapitaldienst nachhaltig abgesichert?

00:04:42: Entwickelt sich ausreichend operativer Cashflow.

00:04:45: Wie robust ist das Projekt bei steigenden Zinsen?

00:04:49: Was passiert wenn die Auslastung hinter den Erwartungen bleibt?

00:04:53: also Worst Case Szenarien?

00:04:56: und sind die geplanten Preissteigerungen am Markt auch tatsächlich realistisch?

00:05:02: Am Ende erhält nicht der spektakulärste Projektefinanzierung, sondern jenes dessen wirtschaftliche Plausibilität darunter schwierigen Rahmenbedingungen überzeugt.

00:05:12: Und genau hier kommt auch modernes Profitmanagement ins Spiel.

00:05:17: Viel zu oft werden Investitionen ausschließlich mit der Hoffnung auf mehr Nachfrage begründet – doch Zusätzliche Nichtigungen allein sind selten die richtige Kennzahl.

00:05:28: Entscheidend ist viel mehr, welchen zusätzlichen Gewinn einer Investition erwirtschaftet.

00:05:34: Verbessert sie beispielsweise den durchschnittlichen Zimmerpreis also die ADR Average Daily Rate.

00:05:41: Verbessert sich die Auslastung der Aufenthaltsdauer?

00:05:43: hat ein positiver Einfluss auf eine Nebenerlöse.

00:05:46: Schaffe ich eine diversifiziertere Gästistruktur?

00:05:50: Erhöre ich vielleicht die Wiederkehrerrate?

00:05:53: Es sind viele Fragestellungen, die ich einmal versuchen muss einzuschätzen und plausibel darzustellen.

00:05:59: Und erst wenn daraus ein nachhaltiger Ergebnisbeitrag entsteht dann verbessert sich auch die Rentabilität des Betriebs.

00:06:07: Und um es mit anderen Worten zu sagen, ein spektakuläres Foto auf Instagram ist noch kein Business Case!

00:06:20: In unseren Machbarkeitsstudien und Wirtschaftlichkeitsanalysen, da betrachten wir nie nur den Idealfall.

00:06:30: Es ist genauso wichtig die Frage zu stellen was passiert wenn sich die Erwartungen nicht erfüllen?

00:06:36: Was passiert wenn die Baukosten noch weiter steigen?

00:06:41: Was passieren wenn sich der Finanzierung verteuert?

00:06:45: unter dem Plan soll bleibt, was passiert wenn notwendige Preisseigungen an der Markt nicht durchsetzbar sind.

00:06:51: Wenn Energie und Betriebskosten dauerhaft höher ausfallen oder doch weiter steigern – steigen!

00:06:58: Und gerade diese Szenarien entscheiden häufig darüber ob ein Hotelprojekt langfristig tragfähig bleibt oder bereits wenige Jahre nach der Eröffnung wirtschaftlich unter Druck gerät.

00:07:09: Eine Investition sollte deshalb nicht nur im Bestcase überzeugen Sie muss auch einen realistischen Worst Case überstehen.

00:07:17: Und noch ein weiterer Aspekt wird häufig unterschätzt, weil jeder investierte Euro steht für andere Investitionen nicht mehr zur Verfügung.

00:07:26: und gerade kleinere oder mittlere Hotelbetriebe sollten ganz genau überlegen und auch hinterfragen welche Maßnahmen den größten wirtschaftlichen Nutzen stiften.

00:07:35: Auf der Zieleninvestition in Zimmerqualität, attraktive Saunerlandschaften, Fitnessbereiche nachhaltige Energielösungen Digitalisierung oder auch eine konsequente Schärfung der Positionierung langfristig einen höheren Return on Investment als spektakuläre Prestige-Projekte.

00:07:55: Spannend übrigens auch, weil ich einen TP-Blog von Thomas Reißens an Eingangs angesprochen habe.

00:08:02: Wenn ihr euch den durchlässt gibt es einen super Kommentar von Franz Hadel dazu in dem er darauf hinweist das insgesamt Thema Pool Beder, Hallenbeder eine ganz interessante Entwicklung gerade stattfindet weil selbst klassische Hallenbeder geraten zunehmend unter wirtschaftlichen Druck.

00:08:23: steigende Energie und den Standhaltungskosten sowie sinkende Besuchervrequenzen führen dazu dass viele Betreiber in vielen Gemeinden ihre Investitionsentscheidungen heute deutlich kritisch hinterfragen.

00:08:34: nicht jede Wasserfläche schafft also automatisch einen Mehrwert.

00:08:39: Und bevor jetzt mehrere Millionen Euro investiert werden Sollten Hoteliers ein paar zentrale Fragen beantworten können.

00:08:48: Erstens einmal, welches strategische Problem wird gelöst?

00:08:51: Verbesser die Investition tatsächlich die Marktposition oder wird lediglich einem Trend oder einem Bild im Kopf gefolgt.

00:09:01: Jede Investitions sollte auf einer klaren Positionierungsstrategie aufbauen und nicht umgekehrt.

00:09:09: Zweitens wie hoch muss der zusätzliche Ergebnis Beitrag sein?

00:09:15: Nicht der Umsatz entscheidet über den Erfolg einer Investition, sondern der zusätzliche Gewinn.

00:09:19: Welche Preissteigerungen, Auslastungszuwächse oder Nebenelöse sind notwendig damit sich das Projekt tatsächlich rechnet auch in Anbetrachter mehr Kosten die vielleicht langfristig auf einen zukommen?

00:09:33: und ist die Finanzierung auch im Worst Case gesichert?

00:09:36: Was passiert eben wenn Baukosten steigen Die Nachfolge hinter den Erwartungen bleibt oder sich Preissteigerungen nicht voll schnell durchsetzen lassen.

00:09:45: Ein Projekt sollte auch unter schweren Rahmenbedingungen tragfähig bleiben.

00:09:51: und gibt es Investitionen mit möglicherweise einem höheren Return on Investment, nicht jede Million erzielt den gleichen Effekt.

00:10:00: Manchmal schaffen wir eben Investitionen in Qualität, Digitalisierung und Nachhaltigkeit oder eben Positionierungsschärfungen einen deutlich höheren wirtschaftlichen Nutzen als prästische prächtige Einzelmaßnahmen.

00:10:15: Und eben verbessert die Investition langfristig den Unternehmenswert.

00:10:20: Eine Investition ist dann erfolgreich wenn sie dauerhaft zur Ertragskraft des Betriebs beiträgt.

00:10:25: Entscheidend ist nicht ob sie Aufmerksamkeit erzeugt, sondern ob sie nachhaltig cash flows Rentabilität und Unternehmenswert steigert.

00:10:33: Also nochmal kurz zusammengefasst fünf essentielle Fragen die du dir vor jeder Hotelinvestition stellen solltest.

00:10:41: erstens welches strategische Problem lösen wir damit?

00:10:44: zweitens wie hoch muss der zusätzlicher Ergebnisbeitrag sein?

00:10:48: drittens ist die Finanzierung auch im worst case gesichert?

00:10:51: viertens gibt es Investitionen mit einem höheren Return on Investment?

00:10:57: und fünftens verbessert die Investition langfristig den Unternehmenswert.

00:11:03: Ein Ruftop-Pull, um bei diesem Beispiel zu bleiben kann ein hervorragendes Investitionsprojekt sein.

00:11:10: Er kann die Positionierung stärken höhere Preise ermöglichen und zu einem echten Differenzierungsmerkmal werden.

00:11:16: er kann aber ebenso zu einer dauerhaften finanziellen Belastung werden wenn er lediglich als spektakulärer Blickfang geplant wird Sollte am Beginn jeder größeren Investition nicht die Frage stehen, was wäre beeindruckend?

00:11:31: Sondern vielmehr welche?

00:11:32: Investition verbessert nachhaltig unsere Wettbewerbsfähigkeit, stärkt unsere Finanzierung und erhöht unsere Rentabilität.

00:11:39: Und genau darin liegt auch die Aufgabe eines professionellen Profitmanagement, seines Projektplans, Investitionen nicht nach ihrem Voweffekt zu beurteilen sondern nach ihrem langfristigen Beitrag zur wirtschaftlichen Entwicklung des Hotelbetriebs.

00:11:53: Am Ende entscheidet nicht der spektakulärste Pool über den Erfolg des Hotels, sondern die Fähigkeit aus jeder Investition nachhaltig Wertschöpfung zu schaffen.

00:12:23: interessieren könnte.

00:12:24: Ich wünsche dir einen erfolgreichen Tag, eine erfolgreiche Investitionsentscheidung und freue mich wenn wir uns nächste Woche wieder hören!

00:12:31: In diesem Sinne alles Liebe.

00:12:32: Ciao ciao.